金丽大厦物业管理服务项目采购需求

一．委托管理服务的物业概况

（一）物业基本情况

物业名称： 金丽大厦

物业类型： 办公楼

坐落位置： 上海 市 黄浦 区 徐家汇 路（街道） 579 号

四面边界至：东 斜徐路 南 丽园路 西 徐家汇路 北 瑞金医院分部

占地面积： 3499 方米。

建筑面积： 20262 平方米，

其中:办公楼 20262 平方米（高层 13层，其中地下 1层 ）；

停 车 场 / 平方米； 两个机械停车库 。

餐厅 1 处，800 平方米；

带电梯办公楼共 1 栋，办公楼单位 13 套，建筑面积共 20262 平方米。

公用设施、设备及公共场所（地）情况：

1、院区车辆出入口 1 个，人行出入口 1 个；

2、道路、车行道 864 平方米；

3、污水管长 90 米，污水检查井 4 座；化粪池 1 座；

4、垃圾箱 6 个，果皮箱 13 个；

5、停车场：停车位 103 位。

6、电梯 4 台，功率 1000 千瓦，品牌型号 两台三菱、两台奥的斯 ，启用时间 2014年9月 ；

7、配电房变压器 2 台，容量共 1000 千瓦，品牌型号 SGR-1000/10 ，启用时间 2014年9月 ；

8、生活蓄水池 50 立方米，消防水箱 18 立方米；生活水泵 2 台，功率为 11 千瓦/台，启用时间 2014年9月 ；排污水泵 1 台，功率为 3 千瓦/台，启用时间 2014年9月 ，消防水泵 2 台，功率为 37 千瓦/台，启用时间 2014年9月 ；

9、消防自动报警系统情况及消防灭火器配备情况 烟感 ；

10、智能化系统 电子围栏 ；

11、其他设施设备情况 高配机房、弱电机房、监控系统、消控系统、空调水处理系统、新风系统、消防系统 。

本大楼单位均为市级机关事业单位。

（二）各楼宇各层功能分布情况

1、1号楼

地下1F：民防，集水井

1F：大厅、监控室、报刊分发室、信访接待室、消控室

2F：食堂、档案室

3F：会议中心、设施设备中心

4F—13F：办公室

14F：天台

（三）业主方为物业服务企业提供的物业管理服务用房情况

业主方提供物业管理用房面积 100 平方米，其中办公房 1 间；工作间1间；仓库1 间。

（四）采购人的特殊要求（如原物业服务人员的安置要求等）

关键技术岗位应优先留用原物业服务人员。

二、物业管理服务要求

（一）一般要求

1、项目经理受业主方委托，代表业主方，依据服务合同和约定，对内管理整个物业，组织专业化的服务；对外先行承担与物业管理相关的责任，履行相关义务，代表业主方与物业管理所涉及的各有关方面交涉，维护业主方的合法权益，并提醒业主方遵守与物业管理有关的法规政策，履行应尽的责任和义务。

2、项目经理具备高级物业经理（或三级（高级工）物业管理师职业技能等级）及以上及消防安全管理员四级（中级工）及以上资质，并应加强与业主方沟通，为业主方提供力所能及的附加服务。

3、物业管理服务人员应经过培训并按国家行政主管部门规定持证上岗，遵纪守法，严禁违章作业，项目执行情况应有完整的日志和台账，季度小结和年度总结，项目参与者应遵守业主方的规章制度，不可泄露业主方的秘密，其工作同时接受业主方的监督考核。

4、各类服务相互协调；人员调派和作业时间安排不得违反劳动法和行政部门的资质规定。在一视同仁，不予歧视和排斥的前提下，兼顾岗位对人员的特殊要求。

5、对业主方日常业务所需资源和相关设备设施、包括施工和服务安排专人巡视、检查，发现问题，及时处理，将一切可能发生的故障隐患消灭在萌芽中。

6、执行重大事项报告制度，遇到险情和重大事故，或对违规行为劝阻无效时，立即向上级和当地行政主管部门报告，并及时通知业主方。

7、对外包服务和外来施工的监管：

（1）查验登记相关资质和证明或批准文件；

（2）有关作业计划、方案和图纸等存档备案；

（3）告知相关注意事项；

（4）巡视或监督及配合作业过程，维修作业留下作业前后影像资料、在隐蔽工程结束前留下影像资料存档；

（5）及时向业主方和有关部门报告异常情况、劝阻违规作业并取证、发生事故时保护现场；

（6）作业结束参与验收，并做好记录。

8、应当为本项目服务购买足额保险，险种包括但不限于公众责任险及雇主责任险。

（二）建筑物日常维修、养护、管理（伍佰元以上维修另计）

1、办公楼（区）房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等日常养护维修。

2、大修、装修的施工管理配合与相应水电使用管理与安全管理。

服务标准：确保办公楼（区）房屋完好等级和正常使用；墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；墙地面有碎裂、断裂或缺损的，应在规定时间内安排专项修理。根据房屋实际使用年限和使用情况定期每年不少于1次进行安全使用检查，做好检查记录。发现问题及时向业主报告，提出方案和建议经批准后组织实施。遇紧急情况，应采取必要的措施。及时完成各项零星维修任务。零星维修时间不超过24小时，合格率应为100%。对房屋日常维修、养护记录完整。

（三）公共设备维护、保养（设备定期专业维修及伍佰元以上维修另计）

公共设备维护、保养的范围：保安监控、消防监控、中央空调机房、电梯机房、电梯、泵房、配电房、给排水、复盖面办公区域所有建筑物设施、部门。有专业或资质要求的工作岗位，其从业人员必须符合国家与上海市相关要求。

1、 给排水、供水系统：

（l）建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实际使用情况制订年度设备、设施管理、维修保养计划及总体节能计划；

（2）节约用水，防止冒、滴、漏，大面积跑水事故的发生；

（3）保持供水系统的正常运转，定期检查水泵运转情况；

（4）保持水池、水箱的清洁卫生，防止二次污染；

（5）定期每月不少于1次检修维护供水系统管路、水泵、水池、水箱、阀门、水表，保证其正常运转；

（6）保证排水系统的正常运转，防止阻塞；

（7）停水预先通知业主及用户，以便做好安排。

（8）防台防汛期间每周不少于1次对大厦天台下水口进行检查；

服务标准：每日一次对给水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示准确，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，每月检查、保养、维护、清洁一次；二次供水水箱保持清洁卫生，水箱每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，每个季度由具备资质条件的第三方检测单位提报水质报告，无二次污染；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；每天不少于一次对生活水箱、热水器检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，定期每月不少于一次跟进对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生。

及时发现并解决故障，维修合格率100％；给排水系统发生事故时，维修人员在10分钟内到达现场抢修，一般事故的抢修做到不过夜；一年内无重大管理责任事故；根据现场情况，制定事故应急处理方案；制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知；计量器具、压力仪表按规定周期送质检局校验；未经机关管理中心许可，不得擅自采取地下水或直接从江河取水。做好节约用水工作。

2、 电梯系统：

（1）根据电梯的图纸资料和技术性能制订电梯安全运行和维修保养的规章制度。

（2）电梯运行管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常运行管理和定期检查、维护、保养。

（3）健全电梯设备档案及修理记录；做（安排）好电梯安全年检工作（应明确年检费用是否包含在内）。

（4）保持电梯轿厢（包括厢内）、并道、底坑、机房及各梯整流控制柜的清洁。

（5）保证所有电梯照明及内选外呼、层楼显示的巡视和修理。

（6）密切监视和掌握电梯的运行动态，及时做好需变动的电梯运行的调度、管理工作。

服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备（且现场须配备一名员工持有电梯管理员证）。电梯每月不少于2次由专业资质的电梯维修保养单位定期进行维修保养，并在有效期内运行；轿厢、井道保持清洁；警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；电梯机房实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全；电梯出现故障，接到报修后专业维修人员应在2小时内到达现场抢修，及时排除故障。电梯设施完好率达到100％。

3、 机电、照明及自动化系统管理：

（1）对办公楼(区)供电系统高、低压电器设备、明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修并根据实际使用情况制订年度总体节能计划。

（2）建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。

（3）供电和维修人员持证上岗。并配主管电气工程师。保证24小时有人员值班，做到发现故障、及时排除。

（4）保证公共使用的照明、指示、显示灯完好；电气线路符设计、施工技术要求，线路负荷要满足用户的要求、确保发配电设备安全运行。

（5）停电限电事先出通知、以免用户措手不及。

（6）对临时施工工程有用电管理措施。

（7）发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，及时切断电源。

（8）负责对路灯、庭园灯电源的操作，保证供电正常。

（9）确保办公区域内所有公共及专用照明灯管灯泡完好，发现损坏，及时调换。

（10）负责办公楼（区）楼音源、服务器、喇叭正常使用及维修保养工作。

服务标准：每天不少于1次对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期每月不少于2次对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，一般故障排除时间不超过2小时，维修合格率100％；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电完全；管理和维护好办公楼(区)灯光亮化的设施；制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限；供电设备完好率达到99％、弱电设备完好率达到98％。每年雨季前对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告（年检费由物业方承担），同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测；保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施；每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决；每季度每天不少于1次对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月不少于1次对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好。一年内无重大管理责任事故。

4、 消防系统：

配合第三方有资质专业维保单位共同对消防系统进行维护，消防系统维保费用包含在投标总价中。

（1）每月不少于2次对火灾自动报警系统；自动喷淋系统；室内灭火栓；排防烟系统；安全疏散、应急系统；防火门系统；二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修。

（2）每月不少于1次按时对消防、喷淋、配电系统做启动测试，管道养护工作。将水管内污水排空，保证消防系统在应急处理中能正常运转，培训有关人员学会应急处理的方法。

（3）每月不少于1次负责对消防水电设施进行例行保养，定期检查消防栓和消防器械。消防水电设施确保运行良好。

服务标准：严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整个系统处于良好的状态；每月不少于2次定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率均为100％；安全出口、疏散指示灯在火灾时应维持90分钟以上的照明时间，引路标志完好，紧急疏散通道畅通；消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过3％；消防泵每月启动一次，每年保养一次；消火栓每月检查一次，保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；控测器至少每三年进行一次清洗除尘；消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；每月对消防设备定期检查一次，重大节日增加检查次数，有故障时，维修人员应及时到场；确保整个消防系统通过消防部门的消防年检，取得年检合格证；消防监控系统运行人员必须有消防部门核发的上岗证书；有突发火灾应急方案，经常组织义务消防员的培训，每年组织一次消防火灾演练。

5、 中央控制室管理规定

（1）中控室实行每日24小时人员值班、监控。

（2）控制非必要人员进入中控室。

（3）保证各控制相、显示屏、信号灯、控制线路等的运作始终处于良好状态，各类操作按钮、手柄在自动位置。

（4）每班检查三次各类信号是否正常并做记录。

（5）出现报警信号后，立即赶到事发现场进行处理。

（6）中控室的清洁由值班人员负责。

服务标准：监控值班人员须持有消防安全管理员四级（中级工）及以上资质，现场消防主管及消防专员须持有建消防安全管理员四级（中级工）及以上资质。按保养计划进行维修保养，并将维修保养情况记录于相应记录内，物业工程部主管每年按设备运行情况制订下一年度中修、大修计划。中控室设备故障维修一般不超过2小时。

空调系统运行维护

本大楼中央空调已实施合同能源管理，主机由合同能源管理公司维护，故物业管理费报价需包含20万元/年日常运维费。

中标物业公司需与合同能源管理公司配合，做好日常巡检工作。做好楼内空调盘管、风机等设备的日常巡检工作，对于发现问题及时与业主沟通，做好空调运行保障工作。

7、机械车库系统运行维护

（1）制订机械车库安全运行和维修保养的规章制度，相关维修记录存档。

（2）健全机械车库设备档案及修理记录；做（安排）好车库安全年检工作（包含年检费）。

（3）密切监视和掌握车库的运行动态，确保车库正常运行。

（4）现场管理人员须持有起重机械安全管理证书。

服务标准：建立机械车库运行管理、设备管理、安全管理制度，确保机械车库按规定时间运行及其它附属设施完好；严格执行国家有关机械车库管理规定和安全规程，机械车库使用证、年检合格证、维修保养合同完备。机械车库由专业资质的维修保养单位定期进行维修保养，并在有效期内运行；机械车库出现故障，接到报修后专业维修人员应在1小时内到达现场抢修，及时排除故障。机械车库设施完好率达到100％。

（四）安保管理要求与服务标准

提供保安服务的单位和从业人员必须符合《保安服务管理条例》相关要求，并在其规定的权限内提供服务。具体内容如下：

1、全天候负责区域内正门、边门、区域通道、围墙、办公区域1号楼、副楼、楼内餐厅及公共走道交通及24小时保安、巡逻、值勤。

2、全天候负责区域内正门、边门、区域通道、围墙、办公区域1号楼、副楼、机械车库等红线范围以内的区域的24小时保安、巡逻、值勤。

3、办公楼（区域）来人来访人员通报、登记、证件检查等。

4、积极配合公安部门工作，完善监控室管理制度。

5、贯彻执行公安部门关于保安保卫工作方针、政策和有关条例。

6、坚决制止物业管理区域内的不文明及违法行为。

7、每天不少于1次定期对电气设备、开关、线路和照明灯具等进行检查。积极开展防盗、防火宣传。

8、保安巡逻范围包括区域的公共道路、绿地带、设备用房和各办公楼的各楼层。

9、处理各种突发事件。

10、实施三级防火责任制和岗位责任制，建立健全防火制度和安全操作制度。

11、至少每月两次定期巡视、试验、维修、更新消防器材和设备，指定有关人员负责保养、维修和管理。

12、建筑物内严禁焚烧物品。建筑物内的走道、楼梯、出口等部位，保持畅通，严禁堆放物品。

13、保安人员上班时着统一的制服，配戴工作证。执勤人员佩带对讲机、警棒、电筒等装备。

14、在防台防汛及国定长假期间，均有专人24小时值班并报备每日大厦情况。

服务标准：建立办公楼（区域）传达、保安、公共秩序等管理制度并认真落实，确保办公楼（区域）安全和正常的工作环境，严格证件登记，杜绝闲杂人员进入办公楼（区域）。环境秩序良好，维护和保证防盗、防火报警、监控设备的正常运行。对办公区域安全状况进行24小时监控，监控记录保持完整，监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；做好安全防范日常巡视工作，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件。重点、要害部位每小时至少巡逻1次，发现违法违章行为应及时制止。（物业方承担大厦警用物资、防台防汛物资及消防物资，并摆放至规定区域）现场配备的保安必须持有保安上岗证，部分特殊岗位如监控岗、消控岗及机械车库操作岗都必须持有相应资质证书。

（五）、车辆管理

l、制定停车使用条例，停车管理规定。

2、外来车辆进出辖区办理登记手续、记录车牌号码、进出时间。

3、进入辖区停放的车辆，必须停放在划定的车位、车棚内。行车通道、消防通道及非停车位禁止停车。

4、进入辖区的车辆应注意汽车的清洁，严禁鸣笛，限速5公里／小时行驶。

5、保安队员严格执行车辆出入规定。

6、保安队员若发现车辆门、窗没关好，速找车主提醒注意。

服务标准：确保车辆进出有记录、停放进出井然有序、车道通畅。凡装有易燃、易爆、剧毒物品或有污染性物品的车辆及其他来历不明车辆严禁驶入管理区内。大厦有2个机械车库，所有操作人员都必须持有特种设备操作证，并现场配备三名人员持有操作管理员证。

（六）环境卫生与保洁管理（保洁易耗品由物业方承担）

1、请专业清洁人员组建公共卫生清洁班，每天打扫公共部分做到杂物、废弃物立即清理。

2、楼（区域）内垃圾实行袋装化，在各楼层公共部位设立公共垃圾箱，在露天公共部位设立杂物箱，由清洁工清运、处理（包括联系环卫部门运出处理）。

3、区域垃圾实行分类收集（有机垃圾、无机垃圾、有害垃圾），从而达到更高层次的环保效果。

4、现场配备专业保洁负责人，对大厦每日不少于两次进行巡检；及时清扫大区域地面积水、垃圾、烟头等，使地面保持干净、无杂物、无积水等。

5、每周不少于1次对公共道路上之汽车道闸、垃圾筒等定期清洁或清洗，停车场、地面道路定期高压冲洗。

6、每周不少于1次对设备、设施的表面进行清洁、抹净处理，保持洁净。

7．每周不少于1次定期对设施、设备各类金属表层或表面使用专用保洁剂或防锈处理，保持光亮洁净。

8、每周不少于1次将楼层的垃圾清运、处理，对楼内公共设施进行擦抹保洁。

9．对人员出人频繁之地，进行不间断的走动保洁。

10、清扫、拖洗属于公共区域室内外的地面。

11、擦净、抹净各楼层内会议室、接待室、图书馆、休息室、餐厅等内的桌、椅台面、文件柜等家具。

12．每周不少于1次定期清扫各楼天台、设备机房等部门。

13、每周不少于1次清洗及保洁各楼层的洗手间、更换卫生纸、洗手液、洁瓷精。抹净各类洁具等工作。

14、每天不少于2次定时收集各楼层内之生活垃圾，并更换垃圾袋，定期清洁垃圾筒等，保持洁净。

15、每周不少于1次定期、定点、定计划使用专业消毒、杀虫害等药剂进行环保消杀工作。

16、每天不少于1次按时清运、处理垃圾、定时高压冲洗收集站内外墙壁及地面、定期进行灭虫、消毒。

17、保持大楼原有的建筑风貌，每年做一次外墙的清洗工作，使物业持久如新。

18、办公室的保洁。

服务标准：建立办公楼（区域）环境管理制度并认真落实，环卫设施齐备，实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率100%。具体区域标准要求如下：

外围及周边道路地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。

绿化带及水池绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。

大厅、楼内，公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。

会议室、接待室地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。

楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条(缝)干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。

公共卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天停车场地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速

带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。

开水间及清洁间地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，

灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，

室内无明显异味。

电梯及电梯厅、电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。

电器设施 灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。

垃圾桶及果皮桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹；烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2／3，内胆应定期清洁、消毒。

消防栓、消防箱，公共设施 保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话

插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。

垃圾中转房 中转房应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。

设备机房、管道，指示牌无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显

无污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。

（七）垃圾清运、处理

1、垃圾清运、处理分为：生活垃圾（有机、无机、有害垃圾）清运处理、督促装修队伍装修垃圾清运处理和废纸及可再生废物的回收。所有垃圾清运处理应符合上海市有关法律、法规规定。

2、垃圾清运、处理的范围分为：

(1) 办公楼之日常办公垃圾

(2) 办公楼之日常生活垃圾

(3) 餐厅等之日常垃圾

(4) 建筑垃圾

(5) 公共部位上通道、园林、道路等之综合垃圾

3、垃圾清运、处理工作分为：

(1) 每天定时清运、处理2次。

(2) 将物业项目内所有桶内垃圾清理干净封好胶袋口。

(3)每天至少一次由环卫所清理，每周不少于二次对垃圾堆放处进行高压水枪冲洗。

服务标准：垃圾的清运、处理，由物业公司监督四周必须无散积垃圾、无异味，必须经常喷洒药水，防止发生虫害。所有垃圾必须日产日清，清洁人员每天定时到各点收集废纸及可再生废弃物进行回收、处理。

（八）、污水管理

l、区域内生活污水经污水管道集中排放处理。

2、为保持污水管通畅，保洁员每月对排水沟清扫一次。(明沟每周一次，暗沟每月一次)。其他排水管道每月检查2次，如有堵塞应随时处理、疏通、及时采样及分析，保持构筑物进出流、水位正常。判断正常运作采取有力措施。

服务标准：每日一次对排水系统进行检查巡视，定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统畅通，保证汛期道路、地下室、设备间无积水和浸泡的现象发生；化粪池每年清理1次，每季巡查1次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好。开裂、破损等及时更换，定期检查；每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管并彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。污水排放管道（沟渠）应做到无异味、无杂物、不堵塞。无瘀积、无蚊蝇繁殖。

（九）、会议服务

l、为办公楼（区域）内举办的各类会议、活动提供服务

(1) 会场布置、会议材料复印、发放，与会人员登记、会议礼仪接待、引导服务等。

(2) 视频、音响保障。

(3) 会议期间开水供应及相关服务

（4）、会议后会场整理、保洁服务

服务标准：建立会议室管理制度，制订会议服务规程并认真落实，做好会议室的音响服务，礼仪接待周到、规范。保证会议期间茶水供应并定时续水，会前会后打扫室内卫生，保持室内整洁，会场布置及时。（要说明每年会议规模、频次、服务要求等）

（十）、餐厅管理

1、保证水（上、下水）、电、煤、气、中央空调正常供应及其维修工作。

2、负责餐厅内部营运以外的门口、餐厅外墙等保安、保洁工作。

服务标准：要求餐厅在使用后及时打扫、清运餐厅垃圾，餐厅垃圾不得过夜。餐厅桌椅、地面整洁无油腻，餐厅卫生符合卫生管理要求（见卫生管理要求）。

（十一） 卫生管理

灭鼠、灭蚊、灭苍蝇、灭蟑螂。

科学有效地进行卫生消毒。

每周不少于一次由专业消杀公司对楼层卫生间、茶水间、客梯厅等公共区域进行消毒清洁。

服务标准：灭鼠、灭蚊、灭苍蝇、灭蟑螂达到全国爱国卫生运动委员会及上海市爱国卫生运动委员会规定的标准；定期科学有效地对办公区进行卫生消毒。在化学防治中注重科学合理用药，不使用国家禁用药品。

（十二）、收发服务

1、建立收发中心，传递报刊、杂志、信件派发送至每一部门信箱。

2、代叫速递公司

3、快递及重要信件由收发部门统一通知到个人来领取

4、 由收发中心提供快递代收代发服务，并做好底单存档登记工作。

5、 每天对收到的快递、退件等做好记录，发放必须有收件人签字确认。

6、提供订票、订报、订饮用水等服务

服务标准：报刊、杂志、信件派发及相关服务及时、准确、有记录。

（十三） 公共关系管理

1、主动联系本办公楼（区域）水、电、气的供应、管理部门和环卫、公安等部门，建立良好关系和应急协调机制。

2、主动联系本办公楼（区域）公共设备制造供应商，了解设备大修、维护情况，建立良好关系和应急协调机制。。

3、制作材质好、外观美的名牌、标牌、告示牌、警示牌等指示牌，与办公区域整体设计相呼应。

服务标准： 对外与各相关部门建立良好联系，在有事情况下能够获得及时支持与帮助。对内定期了解和满足业主需求，提高服务管理水准。

（十四）前期介入

l、详细审阅、熟悉所有办公楼（区）的设计图纸，并从物业管理及用户角度对物业管理提出专业管理意见、改进方案。

2、迅速熟悉办公楼（区）机电设备系统、楼宇智能化管理系统、网络系统、IT基础设施的性能、规格、造型、布置提出专业管理意见和建议。

4、详细了解业主的目前物业状况，并从物业管理及用户角度提出专业意见和改进方案。

5、对业主提供的图纸、资料、档案等提出专业意见和建议。

6、制订进驻验收标准及物业接收计划，草拟工作日程并调配工程人员按工程进度及质量标准逐步进行验收。

服务标准：迅速熟悉管理区域情况，一旦入驻即能立刻提供业主所要求的管理与服务，处理各类日常事务和应急事务。

（十五） 档案管理

l、建立管理人员人事档案和各类行政文件、合同的存档工作，所有档案保存3年。

2．健全所有建筑物、公用设施、设备的图纸资料，及时增加修改资料。

3、建立设备、设施、保安、保洁、车辆等日常运作管理档案。

4、所有资料及管理资料分为图、档、卡、册四类，安放于防火、防潮、防蛀之专用档案箱内。

服务标准：所有有关办公区域管理档案资料，必须保证完整、完好，撤离时全部移交办公区域方。

本项目供应商可分包内容

二次供水水箱清洗

电梯维保

机械车库系统运行维护

高配机房运维

三、物业管理服务人员设置需求

★本项目需承诺物业服务人员不得少于54人。

人员岗位及相关要求如下：

部门	岗位	岗位人力配置数量（根据服务时长及岗位编制要求，配置的人数）	备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证等）
服务中心	项目经理	1	需8小时在岗，在岗率100%，手机保持24H开机状态，具有本科及以上学历，持有消防安全管理员四级（中级工）及以上证书、高级物业经理（或三级物业管理师职业技能等级）及以上证书、安全生产员证书，具有办公楼宇物业管理3年及以上工作经验；
会计	1	需8小时在岗，在岗率100%，手机保持24H开机状态，有物业会计经验；
行政	1	需8小时在岗，在岗率100%，手机保持24H开机状态，有较好的文字表单和语言表达能力，协助项目经理做好现场各部门沟通及外事部门的工作；
工程部	工程主管	1	需8小时在岗，在岗率100%，手机保持24H开机状态，具有大专及以上学历，建筑类中级及以上工程师职称，具有特种设备安全管理和作业人员-A类（特种设备安全管理）证书，有办公楼楼宇物业项目设备管理经验，负责现场设备保养计划的拟定，供应商的沟通，物资的采购，现场工程人员工作安排，节能减排计划，特种设备年检等工作；
维修工	6	大厦公共设施设备的检修；持高压证2名，低压证1名，制冷与空调设备运行操作作业证1名，特种设备安全管理和作业人员-T类（电梯作业）1名，高压值班需12小时在岗，其余需8小时在岗，在岗率100%；
安保部	保安主管	1	需8小时在岗，在岗率100%，手机保持24H开机状态，具有大专及以上学历，持有保安证，消防安全管理员四级（中级工）及以上资质，安全生产员证；负责现场安保和消防工作；
监控员

巡逻员

消防员

车库操作员

进出口岗位指引员

大堂指引员	23	需24小时在岗，在岗率100%，手机保持24H开机状态，持有保安员证23人，监控和消防需要持有消防安全管理员四级（中级工）及以上资质8人。
保洁绿化部	保洁领班	1	需8小时在岗，在岗率100%，手机保持24H开机状态，做好现场保洁员工作的安排
楼层保洁	13	需8小时在岗，在岗率100%，做好现场保洁工作
客服部	客服服务	6	需8小时在岗，在岗率100%，手机保持24H开机状态，负责大堂、会议中心等服务工作及会务接待工作；
上述人员要求中项目管理人员和专业技术人员应当具有相应专业素质和经验；需确保物业服务人员来源的合法性和人员管理机制的合理性，应当控制人员变动率在较低水平；服务期内非经业主同意，不得擅自调离项目人员。

★物业公司需承诺服务人数不低于54人。

四、其他要求

（1）供应商应当具有完善的组织架构和支撑物业服务开展的管理制度，具有质量管理体系认证（GB/T 19001认证）、职业健康安全管理体系认证（GB/T 45001认证）、环境管理体系认证（GB/T 24001认证）、能源管理体系认证（GB/T 23331认证）、信息安全管理体系认证（ISO/IEC27001认证），并在认证有效期内的优先考虑。

（2）供应商具备近三年类似项目业绩，获得业主好评的优先考虑。

（3）供应商应当根据本项目制定专门的整体响应与服务实施方案，针对项目实际并结合自身服务特色，提供详实、周全并有一定突破与创新的服务方案；制定具有针对性的详细的应急预案细则，包括但不限于防台、防汛、防火、防震、疫情防控、突发事件处置等；要落实政府节能、环保及健康管理要求，针对节能降耗、垃圾分类管理和回收、危废管理、员工职业健康管理提出方案；应当针对可能出现的交接事项制定专门的交接方案，方案应充分考虑对现有物业服务人员的留用及相关协调安排。

（4）供应商可根据本项目情况，积极开展技术创新、服务创新、管理创新，提供智慧物业信息化服务与长效保障机制。

附件

物业考核办法

（一）考核依据

物业服务合同、招标文件所委托的物业管理服务范围、服务内容、服务要求（标准）和投标文件。

（二）考核实施

业主方组织相关人员成立考核小组（不少于5人），考核组人员查看现场和各类台帐记录，对照物业服务质量考核表（详见下表）逐项打分，各考核人员单独打分取平均值，每季度考核一次。

物业服务质量考核表

序号

项目

考核内容

标准分

考核标准

得分

备注

一

述职评价

项目经理述职评价

2

根据综合情况判定

工程主管述职评价

2

根据综合情况判定

一

行

为

要

求

10

1．按工作性质，统一着装。仪表规范、整洁，自然，文明用语，礼貌待人。

2

现场检查。每发现1人违反规定，扣0.5分。

2．工作人员在服务区域做到“笑、礼、轻、勤”，文明、礼貌服务。

2

现场检查。每发现1人违反规定，扣0.5分。

3．工作人员不在吸烟点以外的任何场所吸烟。

2

现场检查。发现1人违反规定，扣1分。

4．工作间内物品分类摆放，整洁有序。

2

现场检查。每发现1处违反规定，扣1分。

5.会务服务、办公室内保洁工作时，不得翻看、移动任何资料、文件。

2

一经反映并查实，本子项不得分。

二

保

安

消

控

25

1.有安保、监控、消防、车辆等相关管理制度。

6

检查相关规章制度。没有的，本子项不得分。

2.保安、监控人员按规定24小时值班和交接班。

6

抽查值班记录和交接班记录（值班人员、交接班时间和器械交接）。每发现1项不符合规定，扣3分。

3.外来人员、车辆进出有记录。院内车辆停放有序。

6

现场检查。每发现1项不符合规定，扣3分。

4.监控设备全天候运转，数据按规定进行保存、备份。

3

现场检查。发现1项不符合规定，本子项不得分。

5.室内消防栓及灭火器的检查与记录。

3

现场检查。没有检查记录的或检查记录过期的，各扣２分。

6.消防隐患处理及时、妥当。安全出口、疏散通道保持畅通。

2

检查记录和现场抽查。每发现1项不符合规定，扣２分。

三

保

洁

要

求

２5

1．室内楼道、楼梯、墙面、天花板无垃圾、积尘，栏杆、椅子、灯座等光亮整洁，无明显积尘、污渍，公共区域角落处无积尘、垃圾和蜘蛛网。室外的地面、绿化带无明显积尘、污渍、烟蒂、垃圾；地毯无积尘。

4

现场检查。每发现1处违反规定，扣0.5分。

2．公共区域玻璃门以及窗户玻璃（除室外一面）完好，无灰尘、污渍、手印等。

4

现场检查。以1米以外目视检查为准，每发现1处明显不符合规定的，扣0.5分。

3．环卫设施完备，设有干垃圾、湿垃圾、可回收垃圾箱。垃圾箱（篓）放置整齐，垃圾袋套在垃圾箱（篓）上，四周无散积垃圾，无异味，垃圾中转站（点）环境卫生符合规定要求。

4

现场检查。每发现1处违反规定，扣1分。

4．卫生间空气流通，无异味；金属器具、水龙头等光亮无锈斑、污渍、浮尘；盥洗台面干净、整洁，无水渍；镜面无灰尘、污痕、水痕、手印等；卫生洁具保持清洁；定期消毒，有记录；卫生用品齐全，按时补充卫生纸、洗手液等卫生用品。

４

现场检查。每发现1处不符合规定，扣0.5分。

5．垃圾日产日清，定期对垃圾堆放处进行卫生消毒，灭杀虫害，并记录。

3

现场检查。每发现1处不符合规定，扣0.5分。

6．地下室地面整洁，无垃圾、无明显结水、无杂物堆放，各类管道及消防设施无积尘。

3

现场检查。每发现1处不符合规定，扣0.5分。

7．遇下雨或下雪天，在大堂进出口铺设防湿防滑地毯或其他防湿防滑物品。并及时拖擦，无积水。

3

现场检查。每发现1项违反规定，扣0.5分。

四

设

施

设

备

运

行

2８

1．房屋日常巡检有记录。对辖区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志。

4

现场检查。未按要求执行，每项扣1分。

2．保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

4

现场检查。发现一处，扣0.5分。

3．室内外排水管保持道畅通。

4

发生一次问题，扣1分。

4．泵房给排水系统确保正常运行。

4

发生一次故障，扣1分。

5．公共照明系统完好。

4

现场检查。每发现1处扣0.5分。

6．发生电梯困人或其它重大事件时，即刻通知电梯维保单位，物业管理人员需在五分钟内到现场应急处理，待专业维保人员到场后继续配合排故排险。

4

未按要求执行，每次扣1分。

五

应

急

管

理

和

其

他

８

1.有明确的应急预案。

3

现场检查。未建立应急方案，本子项不得分。

2.建立应急指挥网络，并标明联络点及其负责人和联系电话。

3

现场检查。未建立应急指挥网络扣1分；应急指挥网络标注信息不全扣1分。

3.组织应急演练，并记录。

2

现场检查。无应急作业演练或记录的，各扣２分。

六

其

他

4

１.人员到岗情况。

2

现场检查。缺1人扣0.5分。

２.人员流动情况。

2

现场检查。每流动1人扣0.5分（年龄到期和不符合要求的除外）。

合 计

考核人员签名：

年 月 日

（三）考核奖惩

1、考核等级

（1）考核分90分（含90分）以上为优秀。

（2）考核分89分～80分为合格。

（3）考核分79分～60分（含60分）为基本合格。

（4）考核分60分以下为不合格。

2、季度考核分高于80分（含80分），全额支付该季度服务费；季度考核分在80分以下，给予书面警告并缓付服务费，待半月后再次复查达标的，补发该季度服务费。连续两个季度考核为60分（不含60分）以下的，不再续签下一年度合同。

3、服务期间出现下列情况的，业主方有权单方解除合同，并要求中标方赔偿违约金。

（1）服务内容未达到合同及投标文件约定的；

（2）服务标准未达到合同及投标文件承诺的；

（3）连续３个季度考核60分（不含60分）以下的；

（4）经现场检查考核，连续３个季度人员实际到岗率低于90%；

（5）物业服务人员持证情况无法满足本项目需求；

（6）因中标方过错，造成采购方巨大损失的；

（7）发生严重影响、妨碍采购方正常工作秩序的情况。